Crowdinvesting: Neue Chancen für private Anleger am Immobilienmarkt

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    Immobilieninvestments sind in Deutschland sehr beliebt. Grund dafür ist die gebotene Sicherheit, nicht umsonst sprechen deutsche Anleger gerne vom sogenannten Betongold. Wer Immobilien besitzt und vermietet, kann Mieteinnahmen erzielen und zugleich auf Wertzuwächse der Gebäude hoffen. Außerdem genießen Immobilieninvestments den Ruf, einen guten Schutz vor Inflation zu bieten.

    Dennoch bringt das Investieren in Immobilien einige Risiken mit sich. Ein ganz entscheidender Punkt ist der hohe Kapitalbedarf. Nicht selten hat er zur Folge, dass private Immobilienanleger sogar Darlehen aufnehmen. Doch gerade dann ist das Risiko erhöht, sollten nämlich die Mieteinnahmen ausbleiben, wird es unter Umständen finanziell eng.

    Große Immobilienprojekte sind für Privatanleger eher schwer zugänglich

    Eine insgesamt höhere Sicherheit versprechen große Immobilienprojekte, wie z.B. der Erwerb von Bürogebäuden oder Mehrfamilienhäusern. Dies liegt an der fehlenden Abhängigkeit von nur einem Mieter. Räume und Flächen werden an mehrere Parteien vermietet, wodurch sich das Risiko gänzlich ausbleibender Mieten spürbar verringert. Außerdem zeigt die Praxis, dass solche Immobilien langfristig die höheren Wertzuwächse verzeichnen.

    Doch gerade solche Projekte können von privaten Anlegern nur selten alleine gestemmt werden. Aufgrund fehlenden Kapitals müssen sie sich mit kleineren Investments zufrieden geben. Eine der wenigen Möglichkeiten zum Investieren bietet der Fondsmarkt, insbesondere über geschlossene Fonds. Allerdings bringen diese erhebliche Nachteile mit sich, wie z.B. hohe Mindestinvestitionen und lange Anlagezeiträume.

    Neue Investitionsmöglichkeiten für private Anleger

    Durch das online populär gewordene Crowdfunding hat sich die Situation am Markt verändert. Es wurden neue Investmentmöglichkeiten für private Anleger geschaffen. Die Idee des Crowdinvestings ist simpel: Viele Anleger schließen sich zusammen, um größere Projekte gemeinsam zu finanzieren.

    Oberflächlich betrachtet scheint sich dieser Ansatz nicht von klassischen Investments in Immobilienfonds zu unterscheiden. Allerdings existieren ganz erhebliche Unterschiede, welche das Crowdinvesting für private Anleger umso interessanter machen.

    Bei offenen Immobilienfonds fließen die Anlegergelder in viele verschiedene Projekte. Allerdings wird nicht während der Projektentwicklungsphase investiert, die unter Berücksichtigung der zeitlichen Komponente die größte Rendite verspricht. Stattdessen verdienen die Fondsinvestoren in erster Linie an Mieteinnahmen sowie vereinzelten Gewinnen aus Objektverkäufen. Ein weiterer Nachteil besteht darin, nicht das gesamte Fondskapital investieren zu können. Die Fondsmanager müssen eine ausreichende Liquidität gewährleisten, um jederzeit Fondsanteile zurückkaufen zu können.

    Die Nachteile geschlossener Immobilienfonds wurden bereits angedeutet. Die Einstiegshürde liegt hoch, oft belaufen sich die Mindestanteile auf Beträge von 10.000 Euro oder mehr. Hinzu kommen lange Laufzeiten, die üblicherweise bei zehn bis 15 Jahren liegen. Zugleich besteht ein Haftungsrisiko. Sollte sich ein Fonds schlecht entwickeln, befinden sich die Fondsanleger womöglich in der Nachschusspflicht.

    So funktioniert Crowdinvesting in Immobilien

    Beim Crowdinvesting ist es hingegen so, dass Anleger stets in Einzelprojekte investieren. Die Mindestinvestments sind niedrig angesetzt, je nach Anbieter genügt es schon, 250 bis 1.000 Euro zu investieren. Gleichzeitig sind die Anlagezeiträume relativ kurz bemessen.

    Ein Immobilienprojekt kommt nur zustande, wenn sich genügend Investoren finden bzw. das angestrebte Fundingziel erreicht wird. Anschließend beginnt die Umsetzung des Immobilienprojekts, mit darauffolgendem Verkauf, woraus sich eine relativ kurze Investmentdauer von ca. zwei bis drei Jahren ergibt.

    Anbieter aus Deutschland mit kleiner Revolution

    Fehlinvestments gibt es auch am Immobilienmarkt. Es ist möglich, dass sich ein Projekt nicht wie gehofft entwickelt. Bei Immobilienprojekten mit klassischer Finanzierung nehmen die Fondsinvestoren eine besonders schlechte Position ein. Andere Beteiligte, wie z.B. Banken und Projektentwickler, sind meist besser abgesichert. Als Folge fahren bei gescheiterten Projekten die Kapitalgeber oft die größten Verluste ein.

    Der in Deutschland ansässige Crowdinvesting Anbieter ReaCapital hat eine besondere Form des Anlegerschutzes geschaffen. Jedes Immobilienprojekt wird mittels Grundschuld abgesichert. Die Besonderheit hierbei: In der erstrangigen Grundschuld werden die Crowdinvestoren eingetragen. Dies geschieht zwar nicht in direkter Form, jedoch über einen Treuhänder. Sollte ein Projekt scheitern, kann eine Liquidation mittels Zwangsversteigerung erfolgen. Die Erlöse, die hierbei erzielt werden, gehen dank der erstrangigen Grundschuld zunächst an die Investoren. Dazu Lasse Kammer, Geschäftsführer der ReaCapital:

    "Die private Geldanlage muss vor dem Hintergrund veränderter Märkte, der Krise der Lebensversicherung und des anhaltenden Niedrigzinsniveaus völlig neu gedacht werden. Immobilien bieten Privatanlegern die notwendige Sicherheit für den Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung"

    Reacapital konzentriert sich überwiegend auf Projekte aus dem Bereich der wohnwirtschaftlichen Nutzung. Unter anderem wurde 2017 das Prestige-Projekt L09 in Düsseldorf gestartet. Investments sind bereits ab einer Größenordnung von 250 Euro möglich.



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